Guide complet sur le déficit foncier : tout ce qu'il faut savoir sur le déficit foncier

webmaster85903
13 mars
10 min de lecture

Dernière mise à jour : 17 mars

Le déficit foncier représente un levier financier majeur dans l’investissement immobilier locatif.

Ce mécanisme fiscal s’active lorsque les charges liées à un bien immobilier (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) dépassent les revenus locatifs perçus.

En 2024, il permet aux propriétaires de déduire jusqu’à 21 400 € de leur revenu global imposable, contre 10 700 € auparavant, notamment grâce au doublement du plafond pour les travaux de rénovation énergétique.

Le déficit foncier constitue ainsi un outil d’optimisation fiscale particulièrement efficace, d’autant plus qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Pour maximiser l’impact de vos travaux de rénovation énergétique dans le cadre du déficit foncier, il est essentiel de comprendre l’importance de la valeur verte dans l’immobilier.

Principales idées à retenir

Le déficit foncier permet de réduire les revenus fonciers imposables
Le plafond de déduction a été doublé pour les travaux de rénovation énergétique
Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales
Le déficit foncier peut être reporté sur les revenus des années suivantes
Des conditions spécifiques doivent être respectées pour en bénéficier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Définition du déficit foncier

Le1 déficit foncier se présente lorsqu’on investit dans le domaine immobilier. C’est quand les coûts dépassent les gains issus des loyers. Ces coûts incluent les intérêts sur les prêts, les frais de gestion, et les rénovations.

Cadre légal du déficit foncier

La loi entourant le déficit foncier se trouve dans l’article 156 du code général des impôts (CGI). Elle permet de déduire du revenu global les pertes financières causées par des dépenses. Ces dépenses excluent les intérêts des prêts et doivent aider à améliorer le bien. Mais pour en profiter, il faut louer l’immobilier jusqu’au 31 décembre de la troisième année après avoir appliqué cette déduction.3

Conditions pour bénéficier du déficit foncier

Si vous souhaitez bénéficier du déficit foncier, votre bien doit être loué vide, en France. Vous devrez aussi choisir le régime réel d’imposition sur vos revenus locatifs. Cela concerne uniquement les particuliers.3

Fonctionnement du déficit foncier

Le revenu foncier net imposable se calcule. On déduit du revenu foncier brut les intérêts d’emprunt. Puis on retire les autres charges déductibles.4

Le déficit foncier, c’est la différence entre les charges et les revenus locatifs. Il peut être déduit du revenu global du propriétaire. On peut le faire jusqu’à 10 700 € par an. Cette réduction de charge fiscale est souvent bienvenue.4

Un déficit foncier supérieur à 10 700 € peut être reporté. Il reste imputable sur les impôts des 10 années qui suivent. Cela permet de gérer la fiscalité à plus long terme.4

Calcul du revenu foncier net imposable

Pour obtenir le revenu foncier net imposable, on déduit. On retire du revenu foncier brut les intérêts d’emprunt et autres charges déductibles.4

Déduction du déficit foncier sur le revenu global

Le déficit foncier, qu’on calcule en faisant la différence entre les charges et les revenus locatifs. Il peut être déduit du revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Cela diminue l’impôt dû par le propriétaire.4

Report du déficit foncier sur les années suivantes

Si le déficit foncier dépasse 10 700 €, on peut utiliser le reste plus tard. On peut le déduire des impôts sur les 10 années à venir. Cette option est utile pour mieux gérer l’aspect fiscal sur le long terme.4

Avantages du déficit foncier

Le déficit foncier permet une réduction d’impôt de 10 700 € max chaque année.2C’est une manière très efficace de réduire ce que vous payez sur vos revenus fonciers.

Réduction d’impôt jusqu’à 10 700€ par an

Vous pouvez déduire votre déficit foncier de votre revenu global, mais jusqu’à 10 700 € par an.2 Cette possibilité est très avantageuse surtout au début de votre investissement, quand les dépenses sont plus hautes que les gains locatifs.

Optimisation fiscale sur les revenus fonciers

Ce déficit n’entre pas dans le plafonnement des avantages fiscaux.1 Alors, vous pouvez aussi l’utiliser avec d’autres moyens d’économiser sur les impôts, comme les lois Pinel ou Malraux.

Cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation

Si votre déficit dépasse 10 700 € annuels, il peut être utilisé pour réduire vos impôts dans les 10 années à venir.2 1 Cette option vous aide à bien étaler les bénéfices fiscaux.

Conditions d’application du déficit foncier

Un bien immobilier pour le déficit foncier doit être loué vide, sans meubles.5Aussi, le propriétaire devrait choisir le régime réel d’imposition. Cela est essentiel pour les revenus fonciers qui dépassent 15 000 € par an.5

Bien immobilier donné en location nue

Il faut louer le bien sans interruption pendant au moins 3 ans après la première déduction fiscale.6 Si le bien est vendu ou repris plus tôt, on perd l’avantage du déficit foncier.6

Imposition des revenus fonciers au régime réel

Choisir le régime réel signifie déclarer tous les revenus de location et déductions possibles.5 Cette démarche est impérative avec plus de 15 000 € de revenus locatifs par an.5

Location continue sur 3 ans minimum

Le bien doit rester loué sans arrêt pendant au moins 3 ans suite à la première déduction.6 Si jamais il est vendu ou si la location cesse avant, le déficit déjà déduit sera ajouté de nouveau aux impôts.6

Par exemple, après avoir déduit 3 000 € en 2023, si vous vendez en 2024, attendez-vous à rembourser 900 € à un taux d’imposition de 30 %.6 Pour connaître l’impact d’une vente sur le déficit foncier, un spécialiste en fiscalité et patrimoine peut aider.6

Déficit foncier et travaux de rénovation

Les travaux éligibles au déficit foncier sont nombreux. Ils incluent réparations, entretien et améliorations des biens immobiliers. Cela couvre les travaux tels que la rénovation, la réfection, la transformation et l’agrandissement.4

Travaux éligibles au déficit foncier

Travaux éligibles au déficit foncierPour bénéficier du déficit foncier, les travaux réalisés doivent entrer dans l’une des trois catégories suivantes : travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Cette classification est strictement encadrée par l’administration fiscale. Les travaux éligibles comprennent notamment :

Les travaux de rénovation énergétique : isolation thermique, remplacement du système de chauffage, installation de doubles vitrages
Les travaux de mise aux normes : électricité, plomberie, gaz, accessibilité
Les travaux de réparation structurelle : toiture, façade, murs porteurs
Les travaux d’amélioration du confort : création de salles de bains, réagencement des pièces
Les travaux de rénovation des parties communes (pour les copropriétés)

Certaines de ces rénovations peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% ou 10%, selon leur nature et leur objectif. Les travaux de rénovation énergétique, par exemple, sont particulièrement avantageux car ils peuvent bénéficier à la fois du taux réduit de TVA à 5,5% et du plafond majoré de déficit foncier à 21 400 €.En revanche, sont exclus du dispositif :

Les travaux de construction
Les travaux d’agrandissement modifiant le volume habitable
Les travaux somptuaires ou d’ornement
L’ameublement du logement

Les propriétaires doivent conserver l’ensemble des factures et justificatifs des travaux réalisés pour justifier de leur éligibilité au déficit foncier. Ces documents doivent mentionner précisément la nature des travaux effectués, leur localisation et leur montant. Il est recommandé de faire valider en amont par un expert-comptable ou un conseiller fiscal la nature des travaux envisagés pour s’assurer de leur éligibilité au dispositif.

Pour une optimisation maximale, il est judicieux de planifier ses travaux en tenant compte des nouvelles normes énergétiques, particulièrement dans le contexte de la RE2020 qui influence directement la valorisation future du bien.

Augmentation du Plafond du Déficit Foncier pour 2023-2025

Depuis 2023, le plafond du déficit foncier est plus élevé : il est passé à 21 400 €.8 Cette hausse encourage les propriétaires à rénover les logements très énergivores. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement pour sortir de la catégorie F ou G au DPE.8

Le gouvernement a pris la décision de doubler le plafond du déficit foncier, le portant de 10 700 € à 21 400 €, pour la période de 2023 à 2025. Cette mesure s’applique spécifiquement aux dépenses réalisées pour des travaux de rénovation énergétique sur des logements initialement peu performants énergétiquement, souvent qualifiés de « passoires thermiques ». Les travaux éligibles sont ceux permettant d’améliorer la classe énergétique des biens pour atteindre au moins la classe D, visant ainsi à encourager les investissements dans l’amélioration énergétique des bâtiments.

Dans le contexte actuel de transition énergétique, l’intégration de solutions durables comme la géothermie peut s’avérer particulièrement pertinente pour optimiser son déficit foncier tout en préparant l’avenir de son bien.

Calcul pratique du déficit foncier

Pour calculer un déficit foncier, on commence par trouver le revenu foncier net imposable. Cela se fait en ôtant du revenu brut les intérêts d’emprunt et d’autres charges acceptées.9

Un solde négatif crée un déficit foncier déductible plus tard. S’il dépasse 10 700 € chaque année, la partie supplémentaire est déductible du revenu global, à condition de ne pas dépasser ce plafond.9

Exemple de calcul pour un bien immobilier

Deux cas d’exemples illustrent comment calculer un déficit foncier :

Exemple 1	Exemple 2
Revenu brut foncier : 12 000 € Charges déductibles : 16 000 € Charges d’intérêt d’emprunt : 2 400 € Déficit imputable sur le revenu global : 4 000 € Déficit reportable sur les revenus fonciers futurs : 2 400 €	Revenu brut foncier N-1 : 0 € Charges déductibles N-1 : 15 000 € Charges d’intérêt d’emprunt N-1 : 2 400 € Déficit imputable sur le revenu global N-1 : 10 700 € Déficit reportable sur les revenus fonciers futurs : 6 700 €

Cas particulier du démembrement de propriété

Pour les investisseurs qui envisagent un montage en démembrement, la vente de l’usufruit d’un bien immobilier peut offrir des opportunités complémentaires au déficit foncier.

Le démembrement de propriété change la donne pour le déficit foncier. On doit voir comment le partager entre les deux parties, l’usufruitier et le nu-propriétaire.9 10

Le déficit foncier peut être stratégique pour payer moins d’impôts, à condition de suivre les règles.1

Déficit foncier et autres dispositifs fiscaux

Le déficit foncier2 s’associe bien avec d’autres outils de défiscalisation. Ces outils incluent le dispositif Pinel ou la loi Malraux. La combinaison de ces mécanismes permet aux investisseurs de tirer le meilleur parti de leur situation fiscale.11

Cumul avec le dispositif Pinel

Avec le Pinel, un propriétaire peut cumuler les avantages. Il reçoit à la fois la réduction d’impôt Pinel et peut déduire le déficit foncier. Toutefois, il existe des limites à respecter pour ces avantages.11

Cumul avec la loi Malraux

La loi Malraux offre des déductions pour les travaux dans des zones à l’histoire riche. Ce mécanisme se combine très bien avec le déficit foncier2. Ainsi, la gestion de la fiscalité immobilière devient encore plus avantageuse.11

Déclaration et justificatifs du déficit foncier

Si vous voulez profiter du déficit foncier, remplissez le formulaire n°2044. Il s’appelle « déclaration spéciale des revenus fonciers ».4 Avec ce formulaire, vous pouvez déduire le déficit foncier de vos revenus globaux.

Formulaires à remplir

Il est crucial de garder les preuves des dépenses et travaux. Ça inclut les factures. Vous pourrez les montrer si l’administration fiscale fait un contrôle.4

Justificatifs à conserver

Le propriétaire doit pouvoir prouver les dépenses engagées pour son bien, comme les intérêts du prêt.4 Il doit garder les frais d’agence et les charges de copropriété. Ces preuves aident à calculer le déficit foncier utilisable pour réduire les impôts.

Si on est bien organisé avec les preuves, on maximise les bénéfices du déficit foncier.4

Déficit foncier et revente du bien

Le déficit foncier ne s’applique pas si le bien est revendu. Avant la vente, le propriétaire doit louer le bien de façon continue. Cela pour une durée minimale de 3 ans après la première déduction du déficit foncier.6

Dans le cas où la vente a lieu avant ce délai, les avantages fiscaux seront annulés. Le propriétaire devra alors rembourser les réductions d’impôts reçues.6 12

Après ces 3 ans, le propriétaire peut vendre, en ayant profité du déficit foncier. Les bienfaits des travaux effectués se verront alors dans le gain de la vente.

Conclusion

Le déficit foncier aide les propriétaires à payer moins d’impôts sur les loyers. Il permet de déduire les coûts, surtout les frais de rénovation. Ainsi, une réduction d’impôt possible peut être de 10 700 € tous les ans. Si les travaux concernent l’énergie, cette réduction peut même atteindre 21 400 €.13 14

Ce système n’est pas limité par les plafonds sur les avantages fiscaux. Donc, il est combinable avec d’autres aides, comme le dispositif Pinel ou la loi Malraux.14

Avec la fin programmée de certains dispositifs fiscaux comme le Pinel+ dans les zones tendues, le déficit foncier devient un levier d’optimisation fiscale encore plus stratégique pour les investisseurs immobiliers.

Mais pour en profiter, le propriétaire doit respecter certaines règles. Par exemple, il doit louer le bien non-meublé et choisir le système d’imposition réel. Ce qui signifie qu’il doit bien se documenter et tenir une comptabilité rigoureuse. Ainsi, les bienfaits du déficit foncier sont pleinement utilisés.

Liens sources

Questions fréquemment posées sur le déficit foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux propriétaires de biens immobiliers en location de déduire les charges, comme les travaux de rénovation énergétique, de leurs revenus fonciers, générant ainsi un déficit qui peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Quel est le nouveau plafond du déficit foncier pour 2023-2024 ?

Le plafond du déficit foncier pour les années 2023 à 2024 est de 21 400 €. Cette augmentation vise à encourager les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique sur des logements classés comme passoires thermiques.

Comment le déficit foncier peut-il réduire mes impôts ?

Le déficit foncier permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu en diminuant le revenu foncier imposable. Il est particulièrement intéressant pour les propriétaires ayant des charges importantes liées à un bien locatif.

Quelles charges sont déductibles pour créer un déficit foncier ?

Les dépenses déductibles incluent les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, ainsi que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et la taxe foncière, parmi d’autres.

Comment se calcule le déficit foncier ?

Le déficit foncier se calcule en soustrayant les charges déductibles des revenus fonciers bruts. Si le résultat est négatif, on obtient un déficit foncier, qui peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Quelle est la limite du montant imputable sur le revenu global ?

Le montant imputable sur le revenu global est limité à 10 700 € par an. Le surplus de déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Comment déclarer un déficit foncier ?

Pour déclarer un déficit foncier, il faut remplir le formulaire 2044 ou 2044-SPE lors de la déclaration de revenus, en mentionnant toutes les charges déductibles et les revenus fonciers perçus.

Quelle est la différence entre une location meublée et une location non meublée en termes de déficit foncier ?

Le déficit foncier ne s’applique qu’aux locations non meublées. Dans le cas d’une location meublée, les charges déductibles sont traitées différemment et un régime fiscal spécifique s’applique.

Peut-on cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Il est parfois possible de cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs fiscaux, mais cela dépend des conditions spécifiques de chaque dispositif et de la nature des investissements immobiliers.

Que se passe-t-il avec le déficit foncier non utilisé dans une année ?

Le déficit non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, ce qui permet une planification fiscale sur plusieurs années.

Le déficit foncier est-il applicable aux propriétés détenues par une SCI ?

Les associés d’une SCI peuvent imputer le déficit foncier sur leur revenu global si la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés et que les revenus sont déclarés comme revenus fonciers.

Quels documents sont nécessaires pour déclarer un déficit foncier ?

Il est important de conserver tous les justificatifs de dépenses (factures, contrats de prêt, avis de taxe foncière, etc.) pour justifier les déductions lors de la déclaration de revenus.