La détermination de la valeur immobilière

La paralysie du secteur de l’immobilier actuelle renvoie à une question

centrale : celle de la valeur.

Dans le contexte actuel, la création de valeur ne peut plus être dissociée du

sens ni de l’usage. Un actif immobilier n’est durablement valorisable que s’il

répond à un besoin réel, dans un cadre vertueux sur les plans économique,

environnemental et sociétal.

La trajectoire est aujourd’hui clairement établie.

L’objectif de neutralité carbone à horizon 2050 constitue un engagement

international structurant, décliné à l’échelle européenne puis nationale. Le

DPE s’inscrit dans cette logique comme un outil de programmation et

d’anticipation.

À l’horizon 2035, l’ensemble des classes A à F seront concernées par des

restrictions d’usage. Cela représente environ 2,7 millions de logements qui

ne pourront plus être loués, et dont la valeur sera mécaniquement affectée.

Cette donnée est désormais intégrée dans les compromis de vente, les

actes notariés et les conditions de financement. La performance énergétique

devient ainsi un déterminant structurel de la liquidité des actifs.

Un bien immobilier doit être appréhendé comme un actif de long terme,

nécessitant entretien, anticipation et adaptation continue afin de conserver

sa valeur. Le logement reste un besoin fondamental, mais il s’inscrit

désormais dans un cadre normatif et économique connu et assumé.

Cette évolution ne relève pas d’une démarche idéologique.

Elle procède d’une lecture systémique des risques et d’une volonté

d’orientation progressive des marchés vers des actifs plus résilients. Le

cadre réglementaire fixe des objectifs de résultat, tout en laissant aux

acteurs une latitude réelle sur les moyens de mise en œuvre.

Dans ce contexte, le principal enjeu réside aujourd’hui dans la lisibilité

collective.

L’absence de discours convergent de la part des acteurs de l’immobilier

contribue à l’attentisme, alors même que le besoin de logements demeure

structurellement élevé.

Parallèlement, une part significative de l’épargne a été orientée vers

l’immobilier tertiaire, notamment de bureaux, dont l’usage et la performance

sont aujourd’hui remis en question. Cette allocation n’a que marginalement

contribué à la croissance réelle, ni à la réponse aux besoins résidentiels.

La création de valeur dans le logement passe désormais par une approche

centrée sur l’usage :- des surfaces ajustées et fonctionnelles,

- des charges d’exploitation maîtrisées,

- une résilience climatique et réglementaire intégrée dès la conception,

- et une qualité d’usage compatible avec les évolutions démographiques et

sociétales.

Un logement dont les charges deviennent disproportionnées perd

mécaniquement en attractivité. À l’inverse, un logement bien conçu, sobre

en énergie, et économiquement efficient retrouve une liquidité durable, une

meilleure finançabilité et une capacité de transmission renforcée.

Les prochaines étapes réglementaires — qualité de l’air, gestion de l’eau,

confort d’été, résilience urbaine — sont déjà identifiées. Elles constituent

moins une contrainte supplémentaire qu’un cadre d’orientation pour une

amélioration continue des pratiques.

Les capitaux existent.

Les besoins sont clairement identifiés.

Les outils réglementaires sont en place.

L’enjeu consiste désormais à réorienter l’épargne vers des actifs immobiliers

réellement utiles, et à faire émerger une trajectoire lisible, partagée et

cohérente, au service de la croissance et de la stabilité économique.

La valeur ne se décrète pas.

Elle se construit, elle est tangible, en imapctant l'économie rélle, participant à une croissance salvatrice pour tous les francais.