LA NOTION DE VALEUR VERTE

ADEME Source ADEME (EXTRAITS) Analyse préliminaire de la valeur verte pour les logements Auteurs David Chotard – Sogreah Consultants Midori Million – Sogreah Consultants Caroline Berthon – Sogreah Consultants Sylvain CSTB Louis-Gaëtan Giraudet – CIRED

La notion de valeur verte

La notion de valeur verte est définie comme la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale (cette performance environnementale pouvant être liée à différents déterminants : la performance énergétique, mais également l’accès aux transports en commun, l’utilisation d’énergies renouvelables, les matériaux de construction utilisés, l’attribution d’un label de performance environnementale, etc...). Dans le cadre de la présente étude, la valeur verte a le plus souvent été approchée sous l’angle de la performance énergétique, on peut alors parler de «valeur verte énergétique ». Enfin, cette étude concerne la valeur verte des logements, les bâtiments tertiaires sont donc exclus du champ. L’émergence de la valeur verte Un contexte favorable à l’émergence d’une prise en compte par le marché de la performance énergétique des logements La France s’est donné pour objectif de diviser par 4 ses émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050. Cet objectif ne peut vraisemblablement pas être atteint sans une forte contribution du secteur du bâtiment, qui représente plus de 40% de la consommation d’énergie, et est responsable d’environ 25% des émissions de gaz à effet de serre (GES) en France. Ainsi, la loi de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l’Environnement fixe comme objectif de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020 Le processus enclenché en juillet 2007 par le Grenelle de l'environnement connaît un dernier développement législatif trois ans plus tard avec la promulgation de la loi "Grenelle 2" le 12 juillet 2010. L’atteinte de ces objectifs ambitieux nécessite des investissements importants, et la question de la rentabilité de ces investissements ou des surcoûts à la construction (dans le cas d’une anticipation de la future réglementation thermique) constitue parfois un frein à la décision d’investissement (temps de retour sur investissement trop longs).

Dans ce contexte, la mise en évidence d’une valeur patrimoniale ou locative supérieure peut être un levier supplémentaire de prise de décision pour les propriétaires, gestionnaires ou promoteurs.

Les évolutions récentes de la réglementation, des dispositifs incitatifs, et du contexte économique créent des conditions favorables à une prise en compte de la performance énergétique des biens par le marché : L’affichage obligatoire de la performance énergétique des biens (DPE) depuis le 1er janvier 2011 sur les annonces de vente et de location, qui identifie les logements selon des classes allant de A (très économe, correspondant au niveau BBC) à G (très énergivore) en fonction de leur consommation conventionnelle en énergie primaire ; La hausse prévisible des prix de l’énergie, qui va accentuer la différence de facture énergétique entre les logements selon leurs qualités thermiques, la facture énergétique pouvant varier très fortement (de l’ordre de 1 à 10) à superficies égales ; Une prise de conscience et une information des acteurs croissantes, une pression réglementaire accrue, et la hausse du prix de l’énergie créent des conditions favorables à la prise en compte des caractéristiques environnementales dans la fixation des prix des logements. La prise en compte de l’éco-performance et de l’énergie dans la valorisation immobilière en est encore à ses débuts Si l’intérêt des acteurs de l’immobilier pour la performance environnementale et énergétique est croissant et que le principe d’une survalorisation des logements possédant des caractéristiques environnementales se dessine, la démonstration concrète de ce phénomène dans l’évaluation patrimoniale des actifs en est encore à ses prémisses : Du côté des gestionnaires immobiliers (immobilier tertiaire), la dernière enquête ADEME-Novethic, menée d’avril à mai 2011, indique que les sociétés de gestion immobilière «peinent à évaluer la performance énergétique réelle de leur patrimoine» et «tardent à intégrer les critères d’éco-performance dans leurs pratiques de gestion ». De plus, l’enquête souligne le « manque de valorisation financière de la performance énergétique des bâtiments dans les loyers et les valeurs d’expertise » : pour 77% des répondants, c’est le principal obstacle à l’intégration des critères d’éco-performance dans leur stratégie d’investissements immobiliers. De même, en 20101, dans un article des Echos Philippe Fixel chez IPD, société qui agrège les données de 15.000 immeubles en France au profit des investisseurs, des utilisateurs, des gestionnaires ou des administrateurs de biens note : « nous ne constatons pas de liens entre les performances environnementales d'un bâtiment et les prix de revente ou les loyers ». Même constat chez le gestionnaire BNP Paribas Real Estate, selon son directeur général des activités «

Définir la valeur verte des logements La valeur verte d’un logement représente une valorisation pleine et entière des caractéristiques environnementales vertueuses de ce logement. La définition précise de cette notion - l’analyse de ses déterminants et ses formes possibles - présente plusieurs aspects méthodologiques exposés ci-dessous : De multiples déterminants à prendre en compte La notion de «valeur verte» établit un lien entre performance écologique et performance économique des bâtiments. Ainsi, un bâtiment possédant de meilleures caractéristiques environnementales que d’autres bâtiments équivalents est supposé avoir une plus grande valeur économique. Le schéma ci-dessous présente les déterminants de la valeur verte des logements, et ses composantes possibles : Figure 1 : Déterminants et composantes de la valeur verte des logements

La composante « consommations d’énergie réduite » de la valeur verte étant la plus facile à approcher par l’analyse économique, elle constitue un bon moyen pour commencer à approcher la valeur verte environnementale au sens large. C’est pourquoi l’étude de cas micro-économique réalisée dans cette étude porte sur la valeur verte énergétique. La qualité environnementale des logements neufs et existants est devenue un enjeu majeur pour les différents pays. En particulier, l’amélioration de la performance énergétique des logements est favorisée par le développement de réglementations thermiques plus ambitieuses, Gain vert, valeur verte et décote évitée Les calculs réalisés ont permis d’évaluer les résultats suivants : Estimation du gain vert total, de la décote évitée et de la valeur verte (le gain vert étant décomposé entre valeur verte et décote évitée selon la méthodologie exposée plus haut) Evaluation de l’impact de la valeur verte sur le prix de vente (% de la valeur vénale actuelle estimée sur la base des données notariales ou des données des ADIL) Comparaison avec le coût des travaux pour évaluer la rentabilité économique de l’investissement et le rôle de la puissance publique (aides) Les principaux résultats chiffrés sont résumés dans le tableau suivant, dans lequel apparaissent : La performance initiale et finale La décote évitée grâce à la performance énergétique améliorée en valeur et en % de la valeur vénale La valeur verte, décomposée entre les gains liés aux économies d’énergie, le différentiel de coût d’abonnement et le différentiel de coût de remplacement des équipements (ce différentiel pouvant être positif : surcoût, ou négatif : frais de renouvellement moindres). La décote évitée et la valeur verte exprimées en % du montant des travaux La valeur verte varie donc de 5% à 31% de la valeur vénale selon les cas (contexte de marché qui influe sur la valeur vénale, et énergie utilisée qui influe sur le gain vert total en montant).

Comparaison du surcoût nécessaire à l’atteinte d’une « sur-performance » énergétique avec la valeur verte générée : Cas Eco-PTZ et Etiquette ‘B’ : En moyenne, on constate une valeur verte plus importante sur les cas pour lesquels l’énergie de chauffage est le gaz ou le fioul, par rapport aux cas pour lesquels l’énergie de chauffage est l’électricité. Cela s’explique par les deux raisons suivantes : les prix des énergies fossiles, rapportés en l’énergie primaire, sont plus élevés que celui de l’électricité, La valeur verte moyenne constatée sur ces études de cas représente 5% à 30% de la valeur vénale des logements – tous scénarios confondus –, avec de fortes différences selon l’énergie principale de chauffage. Ces valeurs paraissent élevées par rapport aux taux mis en évidence dans la Phase 1, mais il faut noter que le taux maximal (30%) correspond à la moyenne des cas dans un scénario de forte augmentation des prix de l’énergie et de forte anticipation des acteurs. Bien que ces calculs soient théoriques, notons enfin que les marchés immobiliers et de l’énergie peuvent être liés entre eux et qu’en particulier une augmentation forte des prix de l’énergie peut potentiellement avoir un impact négatif très significatif sur la valeur de certains biens immobiliers – bâti ancien non rénové – et un impact positif sur d’autres – bâti à haute performance énergétique. Les sondages auprès des particuliers révèlent une certaine prise de conscience environnementale et des intentions (mesurées par le consentement à payer ou des intentions de réaliser des travaux), mais elle ne se traduit pas toujours en réalisation. Ce décalage est perçu par les professionnels de l’immobilier lors des transactions ([8]). Les interrogés sont globalement prêts à payer plus cher pour un bien qui serait « véritablement » plus performant énergétiquement ou à engager des travaux mais dans les faits, lorsque les particuliers sont interrogés sur les types de travaux envisagés, les travaux les plus couramment cités ne sont pas les plus performants sur le plan environnemental (énergies renouvelables avant l’isolation par exemple) : Motivations et incitations des particuliers : 1Les principales motivations sont l’amélioration du confort et le souhait de 2 Réduire la facture énergétique 61% des sondés seraient prêts à payer plus cher un logement équipé d’équipements utilisant des énergies renouvelables dans 10 ans

INVESTISSEURS Réflexion sur les taux de vacance / tension du marché : La présente étude fait l’hypothèse qu’une meilleure performance énergétique peut permettre une augmentation de la valeur locative (augmentation du loyer par répercussion des économies de charges et baisse du taux de vacance locative : réduction du temps de recherche d’un nouveau locataire) et une augmentation de la valeur patrimoniale des logements. Approche locative (loyers et taux de vacance) :. De plus, même si les loyers n’augmentent pas, il peut y avoir existence d’une plus-value locative si le taux de vacance moyen baisse. En effet, ce qui compte pour le propriétaire est le revenu locatif annuel (égal au produit du loyer mensuel et du taux d’occupation). Loyers et taux de vacance locative sont deux variables liées entre elles, avec