Encadrement des loyers : un levier de qualité, pas une sanction

L’encadrement des loyers n’est ni une spécificité française, ni un dispositif idéologique. Il existe

ailleurs en Europe et n’y produit pas les mêmes effets.

Lorsqu’il est compris pour ce qu’il est : un outil de régulation qualitative et d’anticipation activé

lorsque le marché, livré à lui-même, n’arrive plus à s’auto-corriger dans des délais acceptables.

Le DPE, comme l’encadrement des loyers, ne vise pas à exclure, mais à tirer l’ensemble du parc

vers le haut.

Pourquoi ? Parce qu’un logement locatif est, pour un bailleur, un outil de production. Et comme

tout outil de production, il doit être entretenu, modernisé, et préparé pour sa fin d’usage. À l’échelle

patrimoniale, cela s’appelle tout simplement l’investissement

On le constate déjà : les propriétaires ont compris qu’un logement doit être beau, confortable et

fonctionnel pour rester louable. Mais les enjeux actuels vont bien au-delà de l’esthétique. La

décarbonation – terme réducteur – recouvre en réalité un ensemble vertueux :

– meilleure isolation thermique et acoustique, la nature des matériaux et leur traçabilité

– cne pas renoncer au confort d’été et réduction des charges energétiques

– agencements intelligents et réversibles des surfaces

– moins de mètres carrés subis, plus de mètres carrés utiles

Réduire les charges de la détention immobilière ( réforme de la taxe foncière notamment )

C’est là que se crée la valeur. Si le locataire est heureux le bailleur également.

Réconcilier au lieu d’opposer. Dès lors, deux options existent pour le bailleur :

– investir pour adapter l’actif aux critères de demain,

– ou arbitrer rationnellement et vendre, car un bien non rénové continuera mécaniquement à se

déprécier.

Ce raisonnement est d’autant plus crucial que l’immobilier a été excessivement financiarisé ces

dernières années (pierre-papier, tertiaire, bureaux), souvent au détriment de l’usage réel. Très

intelligemment certains ont dirigé cette manne d’ épargne colossale avec beaucoup moins d’impact

sur, l’économie réelle a d’impact À chaque fois, la même erreur : ne pas avoir pensé simultanément

à l’occupant, à l’utilisateur et au détenteur du capital. Or un investissement sain est un

investissement dérisqué, lisible et durable.

La réalité est donc contre-intuitive pour certains :

Les logements neufs ESG et de rénovations ESG permettent aujourd’hui de retrouver – voire

d’améliorer – la rentabilité, malgré l’encadrement.

Certains m’objecteront : ah le prix …parlons-en

L’ESG se finance mieux la détention est travaillée avec le ou les acquéreurs 5 à 7 % l’an pour un

particulier et de 13 à 20% pour un immeuble.

Des contraintes naissent les opportunités !Et c’est là la définition même d’un bon investissement :

– moins de charges d’usages et maitrises des charges de la détentation ( taxes )la

– moins de vacance locative

– plus de confort

– plus de liquidité

– une valeur d’usage forte

– et une valeur patrimoniale qui se projette

C’est de l’innovation, de la valeur, et un levier de croissance.

Si les contraintes réglementaires se renforcent, ce n’est pas par dogme. C’est parce que le

marché n’a pas su saisir l’opportunité. Quand l’incitation ne fonctionne pas, le législateur agit

par le portefeuille : la fiscalité.

Le vrai sujet n’est donc pas l’encadrement, la norme ou l’ESG.

Le vrai sujet, c’est celui-ci : mieux concevoir pour mieux habiter coûte moins cher à long terme et cela créé de la valeur pour notre pays