Pourquoi le credit semble plus difficile à obtenir ?

Depuis plusieurs mois, de nombreux acquéreurs ont le même constat : obtenir un crédit immobilier est devenu beaucoup plus difficile.

Les banques demandent davantage d'apport, analysent plus finement les dossiers et financent plus sélectivement les opérations.

On attribue souvent cette situation à la hausse des taux d'intérêt.

En réalité, les taux n'expliquent qu'une partie du phénomène.

Depuis la crise financière de 2008, les banques ont profondément modifié leur manière d'évaluer les risques.

Pourquoi Bâle III a-t-il été créé ?

La crise des subprimes a montré qu'un grand nombre de banques avaient accordé énormément de crédits avec des niveaux de fonds propres insuffisants.

Lorsqu'une partie de ces prêts est devenue défaillante, certaines banques se sont retrouvées en grande difficulté, provoquant une crise financière mondiale.

Les régulateurs internationaux ont alors décidé de renforcer durablement la solidité du système bancaire.

Le principe est simple :

plus une banque prend de risques, plus elle doit immobiliser de fonds propres.

Or le rendement d'une banque étant calculé sur ses fonds propres, plus elle doit immobiliser de capital pour financer un crédit, moins ce crédit devient rentable.

La banque ne peut donc plus raisonner uniquement en volume de prêts.

Elle doit désormais mieux mesurer le risque de chaque actif qu'elle finance.

La finalisation de Bâle III

Ce que beaucoup appellent encore « Bâle IV » est en réalité la finalisation de Bâle III.

Les accords internationaux ont été conclus fin 2017.

En Europe, ils sont progressivement transposés par deux textes majeurs :

• CRR3 conduit les banques à renforcer leur analyse prudentielle et leur gestion des risques, notamment climatiques et de transition.

• La CSRD concerne d'abord les obligations de reporting des entreprises concernées, mais elle alimente indirectement les banques, qui disposent de davantage d'informations ESG sur leurs contreparties.

• Les banques cherchent effectivement à améliorer la qualité de leurs portefeuilles immobiliers, pas seulement leur volume, notamment sous l'effet des exigences prudentielles, de la transition climatique et de leurs propres politiques ESG.

Le paquet réglementaire a été adopté en 2024.

Les nouvelles dispositions entrent progressivement en application à partir du 1er janvier 2025, avec une montée en puissance jusqu'en 2030, notamment au travers de l'Output Floor.

L'Output Floor : ce qui change concrètement

Jusqu'à présent, certaines banques pouvaient utiliser leurs propres modèles internes pour calculer le niveau de risque d'un prêt.

Prenons un exemple simple.

Le modèle interne de la banque évaluait un risque de 40.

La méthode réglementaire standard évaluait ce même risque à 100.

La banque pouvait retenir 40.

Avec l'Output Floor, cette liberté est désormais limitée.

Le niveau de risque retenu ne pourra progressivement plus être inférieur à 72,5 % du calcul réglementaire standard.

Dans notre exemple :

100 × 72,5 % = 72,5.

La banque devra donc immobiliser beaucoup plus de capital qu'auparavant.

Pourquoi cela rend-il le crédit plus difficile ?

Une banque disposant d'un milliard d'euros de fonds propres pouvait auparavant financer, par exemple, quinze milliards d'euros de crédits.

Si elle doit immobiliser davantage de capital pour chaque financement, elle ne pourra peut-être plus financer que treize ou quatorze milliards.

Elle est donc contrainte de sélectionner davantage les opérations qu'elle finance.

Le crédit immobilier reste un actif relativement peu risqué.

En revanche, l'analyse devient beaucoup plus fine.

La banque examine désormais :

• la capacité de remboursement ;

• l'apport personnel ;

• le reste à vivre ;

• la stabilité des revenus ;

• la liquidité du bien ;

• sa facilité de revente ;

• mais également sa qualité intrinsèque et sa capacité à conserver durablement sa valeur.

Deux logements de même prix ne présentent donc plus nécessairement le même niveau de risque.

Financer le logement ne doit plus devenir un risque systémique de l'économie mondiale si le risque climatique est pris en compte dans la qualité des actifs financés par les banques pour en pas reproduire 2008.

Pourquoi cela dépasse largement les banques

C'est ici qu'intervient une évolution encore plus importante.

Les nouvelles règles prudentielles ne sont pas isolées.

Au même moment, l'Europe met progressivement en œuvre la CSRD, qui impose aux grandes entreprises de publier des informations de plus en plus précises sur leurs risques environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

Ces données ne servent pas uniquement aux investisseurs.

Elles alimentent progressivement l'ensemble de l'écosystème financier.

Les banques disposent de davantage d'informations sur les risques de leurs contreparties.

Les investisseurs recherchent des actifs plus résilients.

Les assureurs renforcent leur analyse des risques climatiques.

Les collectivités élaborent des chartes de qualité toujours plus exigeantes.

La réglementation environnementale poursuit également son évolution avec les différentes étapes de la RE2020.

À première vue, chacun agit dans son domaine.

Pourtant, tous convergent progressivement vers une même logique.

Une nouvelle définition de la valeur

Les banques cherchent à mieux mesurer le risque.

Les investisseurs recherchent des actifs plus durables.

Les assureurs privilégient les biens les plus résilients.

Les collectivités souhaitent améliorer durablement la qualité des logements.

Les réglementations anticipent les risques climatiques et énergétiques.

Autrement dit, tous les acteurs commencent progressivement à regarder les mêmes caractéristiques.

La qualité d'un logement n'est plus seulement une question de confort.

Elle devient un facteur économique.

Un logement performant, sobre, peu coûteux à exploiter, confortable en été comme en hiver, capable de limiter les futurs travaux de mise en conformité et de conserver son attractivité présente un profil de risque différent d'un logement qui devra être profondément transformé dans quelques années.

C'est précisément ainsi que la valeur patrimoniale d'un logement est en train d'être redéfinie.

Ce que cela signifie pour LEDA

Chez LEDA, cette évolution ne constitue pas un changement de stratégie.

Elle confirme celle que nous avons choisie depuis près de vingt ans.

Lorsque nous concevons un logement alimenté par la géothermie, produisant une énergie renouvelable, affichant un DPE A, offrant un véritable confort d'été sans recours systématique à une climatisation énergivore, limitant les futurs CAPEX de transition et maîtrisant durablement les charges d'exploitation, nous ne répondons pas seulement à une réglementation.

Il dépend aussi de la qualité intrinsèque de l’actif immobilier que nklus concevons.

Un logement qui :

• produit de l’énergie verte ( ENR GEOTHERMIE )

• affiche un DPE A,

• présente des charges très faibles,

• est déjà aligné sur les normes futures,

• limite les futurs CAPEX de mise aux normes,

• La capacité véritable de rafraichir ( 2050 )

constitue un actif plus résilient, donc potentiellement plus favorable dans l'analyse du risque par les prêteurs.

Les banques  passe progressivement d'une logique de volume à une logique de qualité du risque.

Les projets les plus sobres, les plus résilients et les plus pérennes deviennent plus attractifs, non seulement pour les acquéreurs, mais aussi pour les établissements qui les financent. La CSRD 6 +CRR3 passage Matrice ESG.

Nous anticipons les critères qui définissent progressivement la valeur des actifs immobiliers.

Notre métier n'est pas seulement de construire.

Notre métier consiste à traduire des évolutions réglementaires, prudentielles et économiques extrêmement complexes en logements capables de conserver durablement leur valeur.

Les particuliers n'ont pas à maîtriser Bâle III, CRR3, CRD6, la CSRD ou les critères ESG.

C'est précisément notre responsabilité.

Parce qu'au fond, toutes ces évolutions racontent la même histoire.

Le marché ne se dirige plus uniquement vers davantage de performance énergétique.

Il s'agit d'un une nouvelle définition de la qualité des besoins et des usages du logements définit pour répondre ceux qui seront toujours actuels à l'horizon 2050 et, puisqu nous parlons des banques, il s'agit de dérisquer le financement, sur sa durée, une vingtaine d'années, et s'agissant de logements, la valeur patrilmoniale doit s'écrire bien au délà..

Et cette qualité n'est plus seulement un argument commercial.

Elle devient progressivement le principal facteur de création de valeur patrimoniale.

Pour les établissements financiers, cette évolution est déterminante. Financer un logement sur vingt à vingt-cinq ans consiste désormais à apprécier sa capacité à conserver sa valeur pendant toute la durée du crédit. Plus un actif est résilient face aux évolutions réglementaires, énergétiques, climatiques et sociétales, plus le risque patrimonial diminue. Le financement lui-même devient ainsi progressivement "dérisqué".

LEDA, probablement la décision patrimoniale la plus rationnelle que vous puissiez prendre.